Avez-vous déjà été surpris par une augmentation de votre taxe foncière après des travaux, sans vraiment comprendre pourquoi ? Le calcul de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON), bien qu’aujourd’hui remplacée par d’autres notions, reste une connaissance utile pour appréhender certains aspects de votre bien immobilier et certaines démarches administratives liées à des projets plus anciens. Comprendre la SHON peut vous éviter des erreurs coûteuses et vous aider à anticiper les conséquences fiscales de vos projets de construction ou de rénovation.
La Surface Hors Œuvre Nette, ou SHON, peut être simplement définie comme la surface totale d’un bâtiment, après déduction de certaines surfaces non habitables. Imaginez-la comme l’empreinte au sol de votre maison, débarrassée de ses dépendances inutiles. Cette surface a longtemps été la référence pour de nombreux calculs en urbanisme et fiscalité. Bien que la SHON ne soit plus la principale référence en matière de permis de construire, elle reste un concept important pour certains projets, notamment ceux qui ont été initiés avant les changements réglementaires et elle peut aider à la compréhension des bases de calcul des surfaces en urbanisme.
Pourquoi la SHON est-elle capitale ?
La SHON est capitale car elle impacte directement votre projet immobilier et vos finances. Elle détermine le type d’autorisation nécessaire et sert de base au calcul des taxes, influençant les coûts et vos impôts. De plus, sa conformité aux règles du PLU (COS, emprise au sol) assure l’intégration du projet. Enfin, elle peut affecter la valeur marchande de votre bien. Voyons maintenant plus en détail l’importance de cette surface dans le contexte actuel.
Évolution de la notion de SHON et son remplacement
Historiquement, la notion de SHON a évolué à partir de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). La SHOB représentait la surface totale construite, tandis que la SHON était une version « nette », tenant compte des déductions. Aujourd’hui, ces notions ont été remplacées par la surface de plancher et l’emprise au sol, qui offrent une approche plus précise et simplifiée. Cependant, la connaissance de la SHON reste pertinente pour comprendre l’évolution des règles d’urbanisme et pour certains projets spécifiques. Il est donc important de comprendre les bases du calcul SHON afin de mieux appréhender les enjeux liés aux surfaces dans le domaine de la construction.
Nous aborderons la méthode de calcul détaillée, la réglementation applicable, les pièges à éviter, et les ressources utiles pour vous aider à maîtriser ce concept essentiel. Que vous soyez un particulier, un professionnel du bâtiment, ou un étudiant, vous trouverez ici les informations nécessaires pour comprendre et calculer la SHON avec précision.
Méthode de calcul de la SHON : pas à pas
Le calcul de la SHON peut sembler complexe au premier abord, mais en suivant une méthode étape par étape, il devient plus accessible. La base du calcul est la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), à partir de laquelle on effectue des déductions pour obtenir la SHON. Cette section détaille chaque étape pour une compréhension optimale.
La SHOB (surface hors œuvre brute) : la base du calcul
La SHOB est la surface de plancher totale d’un bâtiment, mesurée au nu extérieur des murs de façade. Elle inclut toutes les surfaces construites, même celles qui ne sont pas closes, comme les balcons et les terrasses. Pour calculer la SHOB, il faut mesurer la longueur et la largeur extérieures de chaque niveau du bâtiment, puis multiplier ces dimensions pour obtenir la surface. Il est important d’inclure tous les éléments constitutifs du bâtiment, tels que les murs extérieurs, les balcons, les terrasses couvertes, les combles aménageables, les sous-sols, et les garages.
Voici un tableau récapitulatif des inclusions et exclusions courantes dans le calcul de la SHOB :
| Éléments inclus dans la SHOB | Éléments exclus de la SHOB |
|---|---|
| Murs extérieurs | Débords de toiture |
| Balcons | Ornements de façade |
| Terrasses couvertes (même non closes) | |
| Combles aménageables | |
| Sous-sols (même non aménagés) | |
| Garages |
Déductions : passage de la SHOB à la SHON
Pour passer de la SHOB à la SHON, il est nécessaire de déduire certaines surfaces qui ne sont pas considérées comme habitables ou qui ont un usage spécifique. Ces déductions sont encadrées par la réglementation et doivent respecter des critères d’éligibilité précis. Il est donc important de bien connaître les éléments déductibles et les conditions à remplir pour pouvoir les soustraire de la SHOB.
- Surfaces non aménageables : Combles non aménageables (hauteur < 1.80m), caves et sous-sols non aménagés, locaux techniques, gaines, etc.
- Surfaces à usage de stationnement : Garages (sous conditions précises définies par le PLU), parkings couverts.
- Surfaces à usage agricole : Bâtiments agricoles destinés à l’exploitation.
- Surfaces affectées au logement des récoltes et à l’élevage : Conditions spécifiques à vérifier auprès de votre mairie.
- Locaux affectés à l’activité professionnelle des non-salariés : Avec des limites définies par le Code de l’Urbanisme.
Voici un tableau récapitulatif des éléments déductibles de la SHOB pour obtenir la SHON :
| Élément déductible | Conditions d’éligibilité |
|---|---|
| Combles non aménageables | Hauteur sous plafond inférieure à 1.80 mètre. |
| Caves et sous-sols non aménagés | Non accessibles depuis l’intérieur de l’habitation. |
| Garages | Non intégrés à l’habitation principale, selon les critères du PLU. |
| Locaux techniques | Dédiés exclusivement aux équipements techniques du bâtiment (chaufferie, etc.). |
| Bâtiments agricoles | Utilisés exclusivement pour l’activité agricole. |
Calcul concret de la SHON : exemple pratique détaillé
Pour illustrer le calcul de la SHON, prenons l’exemple d’une maison individuelle avec les dimensions suivantes : Longueur : 12 mètres, Largeur : 8 mètres, Hauteur sous plafond : 2.5 mètres. La maison dispose d’un garage intégré de 3 mètres sur 6 mètres et d’une cave non aménagée de 10 mètres carrés, accessible uniquement par l’extérieur. Le PLU local autorise la déduction des garages non intégrés dans la limite de 20m².
Calcul de la SHOB : La SHOB est calculée en multipliant la longueur par la largeur de la maison : 12 m x 8 m = 96 m². Le garage intégré est également inclus dans la SHOB : 3 m x 6 m = 18 m². La SHOB totale est donc de 96 m² + 18 m² = 114 m².
Identification des éléments déductibles : Dans cet exemple, la cave non aménagée de 10 m² et le garage intégré peuvent être déduits de la SHOB. En effet, la cave n’est pas accessible depuis l’intérieur de l’habitation et le garage, respectant les critères du PLU, est considéré comme une surface non habitable.
Calcul final de la SHON : La SHON est calculée en soustrayant les déductions de la SHOB : 114 m² (SHOB) – 10 m² (cave) – 18 m² (garage) = 86 m² (SHON). Dans cet exemple, la SHON de la maison est donc de 86 mètres carrés. Il est essentiel de vérifier les règles spécifiques de votre commune, car le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut avoir des dispositions particulières concernant le calcul de la SHON. N’hésitez pas à contacter votre mairie pour obtenir des informations précises.
Réglementation de la SHON : cadre juridique et textes de référence
Bien qu’elle ne soit plus la référence principale, la SHON reste un concept pertinent dans le domaine de l’urbanisme et de la construction. Il est donc important de connaître le cadre juridique et les textes de référence qui régissent son calcul et son application. Cette connaissance permet de mieux comprendre les règles d’urbanisme et d’éviter les erreurs lors de la réalisation de projets immobiliers.
Textes législatifs et réglementaires clés
Les textes législatifs et réglementaires clés qui encadrent la SHON incluent notamment le Code de l’urbanisme (notamment ses anciens articles relatifs à la SHON, qui peuvent encore être pertinents pour des projets antérieurs aux modifications réglementaires) et les circulaires ministérielles qui précisent l’interprétation de ces règles. Il est également essentiel de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune, car il peut contenir des règles spécifiques concernant la SHON. Par exemple, l’article L151-28 du Code de l’Urbanisme, bien qu’il concerne principalement la surface de plancher, peut donner des indications sur la manière dont les surfaces sont définies et calculées. La réglementation en matière d’urbanisme est complexe et il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel.
- Code de l’urbanisme : Consultez les anciens articles relatifs à la SHON, ainsi que les articles actuels concernant la surface de plancher et l’emprise au sol.
- Circulaires et instructions ministérielles : Recherchez les documents officiels qui précisent l’interprétation de la SHON.
- PLU (Plan Local d’Urbanisme) : Téléchargez le PLU de votre commune sur le site de votre mairie ou de votre intercommunalité. Vérifiez les règles spécifiques concernant la SHON, les déductions autorisées, et les coefficients d’occupation des sols.
Liens entre SHON et les autorisations d’urbanisme
La SHON, dans le cadre des projets qui y sont encore soumis, peut être un élément déterminant dans l’obtention des autorisations d’urbanisme, telles que le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. Les seuils de SHON déclenchent l’obligation de demander un permis de construire ou de déposer une déclaration préalable. Dans certains cas, si la SHON est très faible, aucune formalité n’est requise. Il est donc important de calculer correctement la SHON de son projet pour savoir quelle autorisation d’urbanisme est nécessaire. Les règles en matière d’autorisations d’urbanisme peuvent varier d’une commune à l’autre, il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie. Par exemple, un projet d’extension d’une maison existante peut nécessiter un permis de construire si la SHON créée dépasse un certain seuil, généralement 20 m², mais ce seuil peut être différent selon le PLU.
Implications de la SHON sur les taxes d’urbanisme
La SHON, lorsqu’elle est applicable, influe directement sur le calcul des taxes d’urbanisme, telles que la taxe d’aménagement et la taxe foncière. La taxe d’aménagement est calculée en fonction de la SHON créée par le projet, tandis que la taxe foncière peut augmenter suite à des travaux ayant augmenté la SHON du bien. Dans certaines communes, la SHON peut également avoir un impact sur la contribution pour le raccordement à l’égout. Il est donc important de prendre en compte l’impact de la SHON sur les taxes d’urbanisme lors de la planification d’un projet immobilier. Le taux de la taxe d’aménagement varie considérablement d’une commune à l’autre, pouvant aller de 1% à 5% de la valeur taxable, il est donc crucial de se renseigner auprès de votre mairie. En 2023, le tarif par mètre carré pour les constructions neuves était en moyenne de 860€, ce qui peut donner une idée de la base de calcul de la taxe d’aménagement.
Cas particuliers et interprétations localisées
Le calcul de la SHON peut être complexe dans certains cas particuliers, tels que l’extension de bâtiments existants ou la transformation de locaux existants. Par exemple, si vous transformez un garage en pièce habitable, cela aura un impact sur la SHON et potentiellement sur vos impôts locaux. Dans le cas d’une extension, des règles spécifiques s’appliquent pour calculer la SHON créée par l’extension. Dans le cas d’une transformation de locaux, le changement de destination d’un local peut impacter la SHON. Il est également important de prendre en compte la jurisprudence, car certaines décisions de justice ont précisé ou interprété des aspects spécifiques de la SHON. Si vous avez un projet complexe, il est fortement recommandé de consulter un architecte ou un géomètre pour vous assurer de respecter la réglementation en vigueur. Pour des exemples de jurisprudences, vous pouvez consulter les archives du Conseil d’État.
Pièges à éviter et conseils pratiques pour le calcul SHON
Le calcul SHON peut être source d’erreurs si l’on ne prend pas certaines précautions. Voici des pièges courants et des conseils pour un calcul précis et fiable. Une bonne connaissance des règles et une attention particulière aux détails permettent d’éviter les mauvaises surprises et de mener à bien son projet immobilier.
Erreurs fréquentes de calcul
- Oubli de certaines surfaces : Les mezzanines, vérandas non déclarées, ou surfaces aménagées dans les combles sont souvent omises. Par exemple, une mezzanine de 10m² non prise en compte peut fausser le calcul.
- Mauvaise interprétation des déductions : Confondre une cave non accessible de l’intérieur avec une cave aménagée qui doit être incluse.
- Confusion entre SHOB et SHON : Ne pas appliquer les déductions autorisées et surévaluer ainsi la SHON.
- Non prise en compte du PLU local : Ignorer les règles spécifiques de votre commune, qui peuvent autoriser ou interdire certaines déductions. Par exemple, certaines communes peuvent limiter la déduction des garages.
Une erreur fréquente est d’oublier certaines surfaces lors du calcul de la SHOB, comme les mezzanines ou les vérandas. Il est également courant de mal interpréter les conditions d’éligibilité des déductions, ce qui peut entraîner un calcul erroné de la SHON. La confusion entre SHOB et SHON est également une erreur fréquente, il est donc important de bien comprendre la différence entre les deux notions et de bien effectuer les déductions. Enfin, il est essentiel de prendre en compte le PLU local, car il peut contenir des règles spécifiques concernant la SHON. Un oubli de la consultation du PLU peut vous coûter cher en cas de non-conformité.
Conseils pour un calcul précis et fiable
- Utiliser un plan précis et à l’échelle : Un plan d’architecte est idéal, mais un plan réalisé par un professionnel du bâtiment est un bon compromis.
- Mesurer avec précision : Un mètre laser est un outil précieux pour des mesures exactes.
- Se faire accompagner par un professionnel : Un architecte, un géomètre ou un expert-comptable peut vous aider à naviguer dans la complexité des règles.
- Conserver les justificatifs : Plans, factures, permis de construire, déclarations de travaux… Conservez tout !
Pour un calcul précis et fiable de la SHON, il est recommandé d’utiliser un plan précis et à l’échelle, de mesurer avec précision à l’aide d’un mètre laser, de se faire accompagner par un professionnel pour les projets complexes, et de conserver tous les justificatifs qui justifient le calcul de la SHON. Un plan d’architecte est idéal pour avoir une base de calcul précise. L’accompagnement d’un professionnel permet d’éviter les erreurs et d’optimiser le calcul SHON . La conservation des justificatifs permet de prouver la validité du calcul en cas de contrôle.
Comment contester un calcul de SHON jugé erroné
Si vous jugez que le calcul de la SHON est erroné, vous avez la possibilité de le contester. La procédure de contestation consiste à adresser un courrier à l’administration compétente, en expliquant les raisons de votre contestation et en fournissant des preuves solides pour étayer votre demande. Les délais de contestation sont généralement courts (souvent 2 mois), il est donc important d’agir rapidement. Les types de preuves à fournir peuvent être des plans, des expertises, ou tout autre document qui permet de prouver l’erreur de calcul. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour constituer un dossier de contestation solide. Vous pouvez consulter le site Service-Public.fr pour plus d’informations sur la procédure de contestation.
Les impacts futurs potentiels sur la SHON et les surfaces de plancher
Les réglementations en matière d’urbanisme sont en constante évolution, il est donc important d’anticiper les évolutions réglementaires futures. Les modifications législatives peuvent avoir un impact sur le calcul de la SHON et des surfaces de plancher. Il est donc important de se tenir informé des dernières évolutions et d’adapter sa stratégie immobilière en conséquence. La prise en compte des aspects liés à la SHON et à la surface de plancher lors de la planification de projets immobiliers permet d’anticiper les contraintes réglementaires et d’optimiser la rentabilité des projets. Le coût moyen de construction au mètre carré en France est d’environ 1500€, il est donc essentiel d’optimiser les surfaces pour maîtriser les coûts. Pour rester informé, vous pouvez suivre l’actualité du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
La SHON, une brique fondamentale de la compréhension de l’urbanisme
Bien que la SHON ne soit plus la référence principale en matière d’urbanisme, sa compréhension reste essentielle pour appréhender les enjeux liés aux surfaces dans le domaine de la construction. Elle permet de mieux comprendre les règles d’urbanisme, d’éviter les erreurs lors de la réalisation de projets immobiliers, et d’anticiper les conséquences fiscales de ces projets. En maîtrisant le calcul SHON et en se tenant informé des évolutions réglementaires, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées et de mener à bien vos projets immobiliers en toute sérénité. Besoin d’aide pour votre projet ? Contactez un professionnel qualifié !